OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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